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Immobilien-Investoren sehen "Mietpreisbremse" kritisch

Elbvororte (18.02.2014, Violetta Kielpinski) · Das neue Jahr hat gerade erst angefangen, aber bereits im Wahljahr 2013 sind die Weichen für viele Änderungen im Immobilienbereich gestellt worden, die viele Immobilieneigentümer dieses Jahr beschäftigen werden.

So hat die aktuelle Regierung im Rahmen ihrer Koalitionsverhandlungen ein "Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen" verabschiedet, in dem diverse Instrumente zur Schaffung von neuem Wohnraum dienen sollen. In diesem Zusammenhang ist die - gleich in dreifacher Hinsicht wirkende - Mietpreisbremse angedacht. Neben der bereits in den Medien viel diskutierten Mietpreisbremse bei Neuvermietungen ist sowohl eine Mietpreisbremse bei Mieterhöhungen nach Modernisierung als auch noch eine Reform der Vergleichsmietenberechnungen geplant. Welches Instrument es tatsächlich vom Papier in die Realität schafft, wird sich in den nächsten drei Monaten zeigen, denn die mit der Ausarbeitung der Gesetzesvorlage beschäftigte Arbeitsgruppe hat es sich zum Ziel gesetzt, innerhalb von 100 Tagen einen entsprechenden Entwurf vorzulegen.

Aber was bringen die o.g. drei Bestandteile der geplanten Mietpreisbremse an Vor- und ggf. auch Nachteilen mit sich?

Inhalt der Mietpreisbremse bei Neuvermietungen soll sein, dass ein Vermieter im frei finanzierten Wohnungsbau (sprich bei allen Wohnungen außer Sozialwohnungen) bei einer Neuvermietung max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (als ortsüblich gilt der Mittelwert gemäß Mietenspiegel) verlangen darf. Derzeit orientieren sich die Vermieter bei der Neuvermietung an den Marktmieten, die zum Zeitpunkt der Vermietung auf dem freien Markt gefordert werden. Zudem gelten bereits zwei Paragraphen gegen Missbrauch bei zu hohen Mietforderungen, nämlich §5 Wirtschaftsstrafgesetz regelt die sog. Mietpreisüberhöhung, die bei mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete beginnt, und § 291 Strafgesetzbuch regelt den Mietwucher, der bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50% und der Ausnutzung der Unerfahrenheit des Mieters greift.

Da aber insbesondere in guten Wohnlagen und bei gehobener Ausstattung häufig eine große Differenz zwischen der möglichen Forderung bei Neuvermietung und dem Mietenspiegel ergibt, wären bei einer Deckelung der Miete auf 10% über dem Mietspiegel große Unterdeckungen einzuplanen.

Darauf hat die Arbeitsgruppe bereits dahingehend reagiert, dass mindestens jedoch die bisher verlangte Miete wieder angesetzt werden darf. Zudem sollen Erstvermietung nach Erstellung sowie nach Sanierungen davon ausgenommen werden. Hoffnung keimt auf, dass es Ländersache sein soll, ob dieser Teil der Mietpreisbremse eingeführt wird, da er nur in Flächen mit ausgewiesenem Wohnraummangel gelten soll und hierfür die zuständigen Gemeinden Maßnahmepläne aufstellen sollen, die zu einer Entspannung der Lage führen sollen.

Obwohl die energetische Sanierung forciert werden soll, setzt gerade da aber der zweite Bestandteil der geplanten Mietpreisbremse an. Bisher gelten die Regelungen des § 559 BGB, u.a. dass ein Vermieter nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Energieeinsparung (z.B. Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizung) und/oder einer Wohnwerterhöhung (z.B. Anbau eines Balkons) geführt haben, 11% der über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Kosten jährlich auf den Mieter umlegen darf. Diese Mieterhöhung ist mit einem recht hohen administrativen Aufwand (transparente Ankündigung erforderlich, bestimmte Fristen sind einzuhalten) verbunden, weswegen in der Praxis nur die gut beratenen Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung vollumfänglich durchgesetzt haben. Nun soll jedoch dieses Erhöhungsrecht dahingehend eingeschränkt werden, dass nur noch 10% der Kosten jährlich angesetzt werden dürfen und dies auch nur längstens bis zum Zeitpunkt der Amortisation der Kosten.

Da ein nachträglich angebauter Balkon auch noch nach zehn Jahren eine Erhöhung der Wohnqualität für den in der Wohnung lebenden Mieter darstellt, ist die zeitliche Limitierung auf die Amortisationszeit als großer Kritikpunkt anzusehen, der zu weniger wertverbessernden Maßnahmen führen wird und somit die Situation auf dem Mietmarkt keinesfalls verbessert.

Als drittes Standbein der Mietpreisbremse ist die Reformierung der Vergleichsmietenberechnung geplant, die als Basis für den Mietenspiegel gelten. Bisher fließen in den Mietenspiegel die Mieten der letzten vier Jahre ein; neben den Altverträgen sind das auch die Neuabschlüsse sowie die Mieten, die sich auf Grund von Mieterhöhungen verändert haben. Nun soll der Bezugszeitraum auf zehn Jahre erweitert werden. Durch die Verlängerung des Bezugszeitraumes werden die Mieten langsamer steigen, da die Mieterhöhungen nur behäbiger umgesetzt werden können. Das ist aus Mietersicht ein wirksames Instrument, wohnungswirtschaftlich jedoch kommt es zu einer Renditesenkung, was wiederum zur Senkung der Investitionsbereitschaft führt.

Alles in allem sind die angedachten Instrumente recht kritisch zu betrachten, denn aus Sicht der Immobilienwirtschaft werden durch diese Instrumente keine zusätzlichen (Miet-)Wohnungen geschaffen, so dass das Ziel verfehlt wird. Auch der Rat der „Fünf Wirtschaftsweisen“ Entwicklung steht den Änderungen kritisch entgegen.

Positiv ist bei den geplanten Änderungen, das zukünftig ein Sachkundenachweis zur Ausübung der Makler- und Verwaltertätigkeit gefordert werden soll, so dass sich die Beratungsleitungen für Suchende sowie Anbieter erhöhen wird.

Die Immobilienmakler von Kielpinski-Immobilien, Hamburg, empfehlen, an die Umsetzung der Novelle der Energieeinsparverordnung zu denken, die ab Mai 2014 den Immobilieneigentümern die aktive Vorlage des Energieausweises vorschreibt. Ab diesem Zeitpunkt muss die Effizienzklasse sogar in die Vermietungs- oder Verkaufsaktivitäten eingebaut werden. Ab dann gilt: keine Vermittlung mehr ohne, da es sich ansonsten um eine Ordnungswidrigkeit handelt!

Außerdem wird sich folgendes verändertn: Sie möchten sich eine Immobilie anschauen und bevor Sie das neue Haus besichtigen dürfen, fragt der Makler Sie auf der Straße nach Ihrem Personalausweis. Dann handelt er keinesfalls besonders kritisch, sondern nur gesetzeskonform, denn in Zukunft wird es üblich sein, dass Sie als Interessent oder Auftraggeber einem Makler noch vor Abschluß eines Vertrages (als auch des Maklervertrages oder vor einer Besichtigung) Ihren Personalausweis vorzeigen werden müssen. Dies geht auf die Umsetzung des bereits seit 2008 existierenden Geldwäschegesetzes zurück, das in § 2 Maklern und anderen zur Dienstleistung verpflichteten oder beratenden Berufszweigen vorschreibt, bereits bei der Aufnahme von Gesprächen eine Identitätsprüfung (ggf. Kopie des Personalausweises) vorzunehmen.

Welche Konsequenzen die oben beschriebenen Änderungen des Mietrechts für Sie haben könnten, sollten Sie mit einem Experten Ihres Vertrauens klären.

Violetta Kielpinski von Kielpinski-Immobilien bietet zum Thema eine Immobiliensprechstunde am 18. März zwischen 16 und 18 Uhr an. Um Anmeldung wird gebeten:

 

Kielpinski & Co. Immobilien

Magdalenenstraße 53

20148 Hamburg

Tel.: (0 40) 45 000 129

www.kielpinski-immobilien.de

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*Dies ist ein Service von DorfStadt.de und den Immobilienmaklern Wohnen im Norden GmbH Hamburg/Molfsee. Die mit diesem Formular erhobenen Daten werden auf unserem Medien-Server verarbeitet und gleichzeitig an unseren Partner zur Erstellung Ihrer Immobilienbewertung weitergeleitet.

Für die Bewertung ist ein persönlicher Vor-Ort-Termin unabdingbar. Bei einer detaillierten Bestandsaufnahme werden alle wichtigen Daten und Fakten, die zu Ihrer Immobilie relevant sind, aufgenommen. Anschließend analysieren die Experten unter Berücksichtigung vieler Faktoren wie der Bausubstanz, Lage, Alter der Immobilie usw., die Stärken und Schwächen und ermitteln einen realistischen Verkaufspreis und die durchschnittliche Vermarktungsdauer.

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